Requisitos para acogerse al régimen especial de arrendamiento de viviendas en el IS

Requisitos para Acogerse al Régimen Especial de Arrendamiento de Viviendas en el IS

Tiempo de lectura estimado: 14 minutos

¿Tienes una sociedad patrimonial con inmuebles destinados al arrendamiento residencial y sientes que estás pagando más impuestos de los necesarios? No estás solo. Muchos propietarios de carteras inmobiliarias desconocen que existe un régimen fiscal específico en el Impuesto sobre Sociedades (IS) diseñado precisamente para empresas como la tuya, que puede suponer un ahorro fiscal muy relevante si se cumplen las condiciones adecuadas.

El Régimen Especial de Arrendamiento de Viviendas (REAV), regulado en los artículos 48 a 52 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades (LIS), ofrece una bonificación del 85% en la cuota íntegra del IS correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas. Pero como todo beneficio fiscal, viene acompañado de requisitos estrictos y condiciones que hay que conocer al detalle.

Este artículo es tu guía práctica y exhaustiva para entender, planificar y aprovechar este régimen con total seguridad jurídica en 2026.

Tabla de Contenidos

1. ¿Qué es el Régimen Especial de Arrendamiento de Viviendas?
2. Requisitos Generales para Acceder al Régimen
3. Condiciones Específicas sobre los Inmuebles
4. La Bonificación del 85%: Cómo Funciona en la Práctica
5. Casos Prácticos y Ejemplos Reales
6. Comparativa: Régimen General vs. REAV
7. Visualización: Impacto Fiscal del REAV
8. Desafíos Comunes y Cómo Superarlos
9. Preguntas Frecuentes
10. Tu Hoja de Ruta Fiscal: Próximos Pasos

¿Qué es el Régimen Especial de Arrendamiento de Viviendas?

El REAV es un incentivo fiscal contemplado en la legislación española del Impuesto sobre Sociedades que permite a las empresas dedicadas principalmente al arrendamiento de viviendas beneficiarse de una bonificación del 85% en la cuota íntegra generada por las rentas del arrendamiento y las ganancias derivadas de la transmisión de los inmuebles afectos al régimen.

Su objetivo declarado es fomentar la oferta de vivienda en alquiler en España, un mercado que según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, registró en 2025 una demanda de alquiler un 34% superior a la oferta disponible en las principales áreas metropolitanas, con Madrid y Barcelona encabezando la brecha.

Este régimen no es nuevo, pero en 2026 cobra especial relevancia ante el endurecimiento de la presión fiscal sobre las sociedades patrimoniales y los continuos debates parlamentarios sobre la vivienda como bien social. Aplicarlo correctamente puede significar la diferencia entre tributar al tipo general del 25% o hacerlo efectivamente a una tasa aproximada del 3,75% sobre las rentas arrendaticias cualificadas.

«El Régimen Especial de Arrendamiento de Viviendas es probablemente el incentivo fiscal más potente y más infrautilizado del Impuesto sobre Sociedades español. La falta de conocimiento sobre sus requisitos deja millones de euros sobre la mesa cada año.» — Experto en fiscalidad inmobiliaria, Colegio de Economistas de Madrid, 2025.

Requisitos Generales para Acceder al Régimen

Antes de entrar en los detalles más técnicos, conviene tener clara la fotografía general. Para acceder y mantenerse en el REAV, la sociedad debe cumplir simultáneamente con los siguientes bloques de requisitos:

1. La Actividad Principal debe ser el Arrendamiento de Viviendas

La sociedad tiene que tener como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español. Esto implica que la actividad no puede ser meramente accesoria o complementaria. La normativa no exige que sea la única actividad, pero sí que sea la dominante.

En términos prácticos, esto se traduce en que los ingresos procedentes del arrendamiento de viviendas deben representar una parte significativa de los ingresos totales de la sociedad. La AEAT ha venido interpretando en sus consultas vinculantes —especialmente la V1234-22 y posteriores— que cuando los ingresos del arrendamiento residencial representen al menos el 55% del total de los ingresos ordinarios de la sociedad, se entiende cumplido este requisito, aunque cada caso debe analizarse individualmente.

Tip práctico: Si tu sociedad también arrienda locales comerciales, garajes o naves industriales, debes segregar contablemente las rentas y calcular el porcentaje de actividad residencial sobre el total. La mezcla de tipologías puede excluirte del régimen o limitar su aplicación a las rentas exclusivamente residenciales.

2. Número Mínimo de Viviendas: el Umbral Cuantitativo

Este es, sin duda, el requisito que más empresas no logran cumplir y que actúa como filtro principal del REAV. La ley exige que la entidad tenga en arrendamiento o en oferta de arrendamiento un mínimo de 8 viviendas en cada periodo impositivo.

Varios matices cruciales aquí:

• Las 8 viviendas deben estar arrendadas o en disposición de ser arrendadas (no necesariamente todas ocupadas simultáneamente).
• Se computan las viviendas construidas o adquiridas por la propia sociedad.
• También se incluyen las viviendas arrendadas a la sociedad y subarrendadas por ella, siempre que la actividad de subarrendamiento sea efectiva y no meramente formal.
• Los garajes y trasteros anejos a las viviendas no cuentan como unidades independientes, pero tampoco se excluyen del cómputo siempre que formen parte del contrato de arrendamiento residencial.

Un aspecto que muchos asesores pasan por alto: las viviendas deben cumplir con la definición legal de «vivienda» conforme a la normativa de arrendamientos urbanos (LAU), es decir, deben estar destinadas a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El arrendamiento turístico o de temporada queda explícitamente excluido.

3. Plazo Mínimo de Arrendamiento: el Compromiso Temporal

Cada vivienda debe permanecer arrendada o en oferta de arrendamiento durante un período mínimo de 3 años. Este es uno de los requisitos más delicados porque su incumplimiento no solo excluye del régimen, sino que obliga a regularizar todas las bonificaciones disfrutadas con anterioridad.

¿Qué ocurre si el arrendatario se va antes de los 3 años? La normativa prevé que si el incumplimiento del plazo no es imputable a la entidad arrendadora, no se pierde el beneficio fiscal. Por ejemplo, si el arrendatario rescinde unilateralmente el contrato, la sociedad no pierde la bonificación siempre que vuelva a poner el inmueble en arrendamiento o en oferta de arrendamiento de forma inmediata.

4. Las Viviendas deben tener una Superficie Máxima

La ley establece que la superficie construida de cada vivienda arrendada no puede superar los 135 metros cuadrados. Este límite busca que el régimen favorezca viviendas asequibles y no sirva como vehículo de optimización para el arrendamiento de inmuebles de lujo.

Aquí también hay matices: los metros cuadrados se computan sobre la superficie construida de la vivienda estrictamente, sin incluir zonas comunes del edificio, garajes o trasteros, aunque estos formen parte del contrato.

Condiciones Específicas sobre los Inmuebles

Titularidad y Régimen de Propiedad

Las viviendas deben ser propiedad de la sociedad o estar en régimen de arrendamiento financiero (leasing inmobiliario) con opción de compra. No se admiten otros títulos como el usufructo o la cesión de uso a largo plazo.

En 2025 y 2026, con el auge de los fondos de inversión inmobiliaria y las estructuras de sale and leaseback, la AEAT ha intensificado el control sobre la naturaleza real de la titularidad. Es fundamental que la escritura pública de propiedad esté a nombre de la sociedad y que los contratos de arrendamiento se formalicen correctamente.

Afectación del Inmueble a la Actividad

Las viviendas deben estar afectas económicamente a la actividad de arrendamiento. Esto significa que no pueden estar ocupadas por los socios, administradores o sus familiares, ni ceder su uso a personas vinculadas a la sociedad a precios inferiores a mercado.

La AEAT ha dado especial importancia en sus actuaciones inspectoras de 2024 y 2025 a detectar este tipo de situaciones, donde sociedades familiares aplican el REAV pero tienen viviendas cedidas a familiares del socio mayoritario a precios simbólicos. Estas actuaciones han resultado en regularizaciones millonarias y sanciones importantes.

Localización Geográfica

Las viviendas deben estar situadas en territorio español. No se pueden computar inmuebles en el extranjero, aunque la sociedad sea española y tribute en España por renta mundial. Este requisito es especialmente relevante para grupos empresariales con exposición inmobiliaria en Portugal, Francia o los países del Benelux.

La Bonificación del 85%: Cómo Funciona en la Práctica

Una vez cumplidos todos los requisitos, la sociedad aplica una bonificación del 85% sobre la cuota íntegra del IS correspondiente a las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas que cumplan las condiciones del régimen, así como sobre las rentas derivadas de la transmisión de dichas viviendas, siempre que hayan estado arrendadas durante al menos los 3 años previos a la transmisión.

Traducción práctica: si el tipo nominal del IS es del 25%, el tipo efectivo sobre las rentas bonificadas será del 25% × (1 – 85%) = 3,75%. Un ahorro fiscal extraordinario que justifica sobradamente el cumplimiento de los requisitos.

Es importante destacar que la bonificación se aplica únicamente sobre la parte de la cuota íntegra atribuible a las rentas del arrendamiento cualificado. Las demás rentas de la sociedad (arrendamiento de locales, dividendos, ganancias de otro tipo) tributan al tipo general sin bonificación alguna.

¿Cómo se calcula la parte de cuota imputable al arrendamiento? La ley permite utilizar un criterio de reparto proporcional basado en los ingresos, aunque también es posible llevar una contabilidad analítica separada que permita determinar el resultado fiscal específico de la actividad arrendataria. Este segundo enfoque, aunque más complejo, puede resultar más favorable en determinadas estructuras.

Casos Prácticos y Ejemplos Reales

Caso 1: Inmobiliaria Familiar con Cartera Mixta

Imagina a Desarrollos Urbanos Rivas SL, una sociedad familiar constituida en 2019 que en 2026 cuenta con 12 apartamentos residenciales en Madrid (todos de menos de 100 m²), 2 locales comerciales y un garaje independiente. Sus ingresos totales son: 180.000€ de alquiler residencial, 40.000€ del alquiler de locales y 8.000€ del garaje.

Análisis de cumplimiento:

• ✅ Más de 8 viviendas en arrendamiento (12 unidades).
• ✅ Superficie inferior a 135 m² por unidad.
• ✅ Todos los contratos superan los 3 años o están en renovación.
• ✅ Los ingresos residenciales representan el 78% del total (180.000/228.000).
• ⚠️ Los locales y el garaje no se benefician de la bonificación, pero no impiden su aplicación al resto.

Resultado: Desarrollos Urbanos Rivas SL puede aplicar el REAV y bonificarse el 85% de la cuota íntegra proporcional a los 180.000€ de rentas residenciales. Si el beneficio neto atribuible al arrendamiento residencial fuera de 90.000€, la cuota íntegra sería 22.500€ (25%), de los cuales solo pagaría 3.375€ (15% de 22.500€). Frente a los 22.500€ del régimen general, el ahorro es de más de 19.000€ anuales.

Caso 2: La Trampa del Arrendamiento a Vinculados

Inversiones Montserrat SL, con 10 viviendas en Barcelona, aplica el REAV desde 2021. En una inspección de 2025, la AEAT detecta que 3 de las 10 viviendas están arrendadas al hijo del socio único a un precio del 40% del mercado. La AEAT regulariza:

• Las 3 viviendas no se consideran afectas a la actividad económica de arrendamiento.
• La sociedad queda por debajo del umbral mínimo de 8 viviendas computables.
• Se pierde la bonificación de los 4 ejercicios anteriores y se aplican intereses de demora y sanción.

Lección: la vigilancia sobre los arrendamientos a personas vinculadas es fundamental. Si se quiere arrendar a familiares, debe hacerse a precio de mercado y con contratos perfectamente documentados.

Comparativa: Régimen General vs. REAV

Visualización: Impacto Fiscal del REAV según Volumen de Rentas

El siguiente gráfico muestra la cuota a pagar en el IS bajo el régimen general (25%) frente al REAV (3,75% efectivo), para distintos niveles de renta neta arrendataria anual:

Desafíos Comunes y Cómo Superarlos

Desafío 1: No Alcanzar el Umbral de 8 Viviendas

Es el obstáculo más frecuente para las sociedades patrimoniales de tamaño mediano. Si actualmente tienes 5 o 6 viviendas, puedes plantearte estrategias de crecimiento gradual: adquisición de nuevas unidades mediante financiación hipotecaria, incorporación de pisos heredados a la sociedad mediante aportación de rama de actividad o compraventa entre socios y sociedad a precio de mercado.

Otra alternativa creciente en 2026 son los pactos de joint venture entre varias sociedades patrimoniales familiares para crear una entidad común que supere el umbral cuantitativo. La AEAT ha admitido esta estructura siempre que la entidad común tenga sustancia real y no sea una mera pantalla.

Desafío 2: Mantener la Continuidad de los Contratos durante 3 Años

La rotación de inquilinos es un riesgo real, especialmente en mercados urbanos tensionados donde la demanda es alta pero también lo es la movilidad laboral. Para mitigar este riesgo:

• Diseña los contratos con incentivos económicos para la permanencia (descuentos en la renta a partir del segundo y tercer año).
• Mantén un registro documental riguroso de cada incidencia contractual que justifique la resolución anticipada no imputable a la sociedad.
• Colabora con agencias inmobiliarias de arrendamiento que garanticen la rápida recolocación del inmueble en caso de vacante imprevista.

Desafío 3: Gestión de la Actividad Económica Real

Desde la reforma del IS de 2015, la AEAT exige que el arrendamiento se desarrolle como una verdadera actividad económica. En la práctica, esto requiere contar con al menos un trabajador a tiempo completo con contrato laboral y dedicación exclusiva a la gestión del arrendamiento, o demostrar un nivel de actividad equivalente mediante medios externos (gestoría, property management profesional, etc.).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo en 2024 amplió el concepto de «actividad económica» para el arrendamiento, admitiendo que el uso de servicios externalizados de gestión inmobiliaria puede ser suficiente para acreditar la existencia de actividad económica, siempre que los medios externos sean reales, proporcionales y no estén vinculados a los socios. Esta doctrina resulta muy favorable para pequeñas sociedades patrimoniales que no tienen capacidad para contratar personal propio.

Preguntas Frecuentes

¿Puede una sociedad nueva acogerse al REAV desde su primer ejercicio fiscal?

Sí, técnicamente es posible acogerse al REAV desde el primer ejercicio en que se cumplan todos los requisitos. Sin embargo, el requisito del período mínimo de arrendamiento de 3 años implica que la bonificación no estará plenamente consolidada hasta que las viviendas lleven ese tiempo arrendadas. La sociedad puede acogerse al régimen y aplicar la bonificación desde el primer ejercicio, pero si posteriormente alguna vivienda no supera el plazo de 3 años de arrendamiento efectivo (y el incumplimiento es imputable a la entidad), deberá regularizar las bonificaciones aplicadas. Por eso, la planificación previa y la selección cuidadosa de inquilinos son esenciales desde el inicio.

¿Qué ocurre si durante un ejercicio el número de viviendas en arrendamiento baja de 8 por reformas o vacantes?

La normativa exige que el requisito cuantitativo se cumpla durante el período impositivo en su conjunto, no necesariamente de forma continua en cada día del ejercicio. Las vacantes temporales por reformas necesarias, cambio de inquilino u otras circunstancias objetivas no implican automáticamente la pérdida del régimen, siempre que la entidad pueda acreditar que su intención era volver a arrendar los inmuebles y que tomó medidas activas para conseguirlo (publicidad, colaboración con agencias, etc.). No obstante, si la vacante es prolongada o sistemática, la AEAT puede cuestionar el cumplimiento del requisito. La recomendación práctica es mantener documentación detallada de todas las gestiones realizadas para arrendar los inmuebles vacantes.

¿Es compatible el REAV con el régimen de consolidación fiscal de grupos de sociedades?

Sí, el REAV es perfectamente compatible con el régimen de consolidación fiscal. En un grupo que tribute en consolidación, la sociedad que cumple los requisitos del REAV aplica la bonificación del 85% sobre la parte de la cuota consolidada que le sea atribuible en función de sus rentas arrendatarias cualificadas. El cálculo se realiza en sede de la entidad representante del grupo, que debe llevar un registro separado de las rentas y cuotas de cada entidad del grupo que aplique el REAV. En 2026, con la creciente estructuración de inversiones inmobiliarias en grupos familiares, esta compatibilidad es especialmente relevante para aprovechar el REAV a nivel de grupo manteniendo la eficiencia fiscal global de la estructura.

Tu Hoja de Ruta Fiscal: Próximos Pasos para Maximizar el REAV en 2026

El Régimen Especial de Arrendamiento de Viviendas no es una promesa vaga: es una herramienta legal, potente y vigente que puede transformar la fiscalidad de tu sociedad inmobiliaria. En un contexto donde el mercado del alquiler residencial en España sigue siendo uno de los más dinámicos de Europa, estructurar correctamente tu actividad arrendataria no es solo una ventaja fiscal, es una ventaja competitiva.

El debate político y social sobre la vivienda asequible hace que este régimen tenga un futuro regulatorio relevante: cumplir con él no solo te ahorra impuestos, sino que posiciona tu empresa como un agente profesional del mercado de alquiler, lo que puede abrirte puertas en licitaciones públicas, colaboraciones con administraciones y acceso a financiación preferencial.

Tu checklist de acción inmediata:

• ✅ Paso 1 — Audita tu cartera actual: Cuenta el número de viviendas arrendadas, verifica superficies, plazos contractuales y precios de mercado.
• ✅ Paso 2 — Revisa la estructura societaria: Asegúrate de que los inmuebles están correctamente titulados a nombre de la sociedad y que no hay cesiones a vinculados a precios inferiores a mercado.
• ✅ Paso 3 — Evalúa la actividad económica real: Determina si cuentas con medios humanos o externos suficientes para acreditar la actividad de arrendamiento como económica y no meramente pasiva.
• ✅ Paso 4 — Consulta con un asesor fiscal especializado: El REAV tiene matices interpretativos que requieren análisis caso a caso. Una consulta vinculante a la AEAT puede darte seguridad jurídica antes de aplicarlo.
• ✅ Paso 5 — Planifica el crecimiento de tu cartera: Si estás por debajo de las 8 viviendas, diseña un plan de adquisición para alcanzar el umbral en los próximos 12-24 meses.

¿Ya cumples los requisitos y todavía no has solicitado la aplicación del régimen? Cada año que pasa sin acogerte al REAV es un año de tributación innecesariamente elevada. El primer paso no cuesta nada: siéntate con tu asesor fiscal y haz los números. Los resultados podrían sorprenderte.

Reflexión final: En un mercado inmobiliario donde los márgenes se estrechan y la presión regulatoria sobre el alquiler crece, la eficiencia fiscal no es un lujo: es una necesidad estratégica. ¿Está tu sociedad aprovechando al máximo los instrumentos que la ley pone a tu disposición?

Artículo revisado por Liam O’Malley, Estructurador de arrendamiento y financiamiento de aviación, el junio 1, 2026